일본 도쿄 도심의 부동산 가격이 버블기 수준을 뛰어넘으며 과열 양상을 보이고 있다. 2023년 기준 도쿄 신축 맨션(아파트) 평균 분양가는 8101만엔으로, 1990년 버블기 최고가(6123만엔)를 크게 웃돌았다. 같은 해 연간 상승률은 28.8%에 달해 1988년(32.8%)과 1987년(29.8%)에 이어 사상 세 번째로 높은 수치를 기록했다.
일본은 일반적으로 부동산이 신축 이후 감가상각되는 구조이나, 최근 도쿄에서는 중고 맨션 가격이 한국 아파트처럼 상승하는 흐름을 보이고 있다. 중고 맨션 가격은 25개월 연속 오름세를 기록했으며, 이에 따라 시장 버블 우려도 커지고 있다.
다만 도쿄 전역의 부동산 가격이 일률적으로 오르는 것은 아니다. 도쿄도는 서울 면적의 3.6배에 이르는 2194㎢로, 그중 도심 5구(치요다·츄오·미나토·시부야·신주쿠)에서만 가격 상승이 두드러진다. 이 지역들은 한국인 관광객도 자주 찾는 곳이다.
가격 상승을 주도하는 주택 유형은 타워맨션이다. 이는 한국의 주상복합 아파트와 유사한 고층 건물로, 전망이 뛰어나 젊은 세대의 선호가 높다. 실제로 주택 수요층인 20·30대는 단독주택보다 도심 타워맨션을 선호하고 있으며, 이로 인해 타워맨션 가격 상승률이 상대적으로 높다.
이 같은 타워맨션을 매입하는 주요 계층은 고소득 맞벌이 전문직 부부인 ‘파워 커플’이다. 부부 합산 연소득이 700만엔(약 6870만원)을 초과하는 이들은 전체 맞벌이 부부(1632만 가구)의 약 2%인 31만 가구에 해당하며, 매년 1만 가구씩 증가하고 있다. 이들은 실거주보다는 투자 목적의 매수를 선호하며, 일본 부동산 시장 양극화의 주된 원인으로 지목된다.
일반적인 일본인은 집을 구입하면 곧 가치가 떨어진다고 인식하지만, 파워 커플은 타워맨션을 재산 증식 수단으로 보고 있다. 인기 타워맨션의 분양설명회는 오픈 즉시 마감되는 경우가 늘고 있으며, 분양가 인하 사례는 급감하고 있다.
현재 도쿄에서 70㎡ 규모 타워맨션 분양가는 약 12억원(원화 기준) 수준이다. 표면상 서울 아파트보다 저렴해 보이나, 발코니 활용이 불가능하고 고정자산세·주차비·관리비 등 유지비가 높은 점을 감안하면 실제 부담은 결코 낮지 않다. 예컨대 10억원 상당의 맨션에는 연간 500만원의 고정자산세가 부과되며, 매월 50만원 내외의 주차비도 발생한다.
실거주보다 투자 목적의 매수가 늘어나면서 최근에는 일부 타워맨션의 입주율이 저조한 현상도 포착되고 있다. 이로 인해 상권 발달이 지체되거나 슬럼화 위험이 제기되는 곳도 있으며, 일부 지역에서는 공실세 도입 논의까지 이어지고 있다.
도쿄 부동산 시장은 고소득층 증가, 주택 투자 인식의 변화, 특정 지역과 주택 유형에 대한 수요 집중 등으로 급변하고 있다. 현재의 폭등세가 지속될지, 조정기로 접어들지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다.
