올해만 해도 전국적으로 12.8만 가구에 달하는 재개발과 재건축이 예정되어 있다고 한다. 이는 2000년 이후 최대 규모이며, 서울 이문동, 둔촌동 등에서도 대규모 사업이 활발하게 진행되고 있다. 이러한 흐름 속에서 재개발과 재건축의 차이, 조합원의 분담금, 이주비 대출 등 알아두어야 할 주요 정보를 상세히 분석해보았다.
1. 재건축과 재개발의 차이
재개발은 도로, 상하수도, 공원 등 전반적인 시설을 포함한 지역 전체를 다시 개발하는 것으로, 주로 서울 강북지역과 같이 도로가 좁고 낡은 건축물이 많은 지역에서 진행된다. 반면, 재건축은 기존 건물만 철거하고 새로 건축하는 것을 의미하며, 강남지역처럼 기반 시설이 양호한 지역에서 많이 이루어진다.
개발 주체에서도 차이가 있다. 재건축은 아파트 주민들이 주도적으로 추진하는 민간 주도 사업인 반면, 재개발은 주로 공공기관이 주도한다. 이에 따라 조합원 자격을 얻는 방식과 의무 사항에서도 차이가 발생한다.
2. 재건축, 재개발 관련 규제
재건축은 투기과열지구 내에서는 2년 이상 실거주해야 분양 신청 시 조합원 자격이 인정된다. 또한, 재건축초과이익환수제라는 제도를 통해 재건축으로 인한 집값 상승분의 일정 부분을 세금으로 징수한다. 반면, 이러한 규제는 재개발에 적용되지 않는다. 다만, 재건축과 재개발 모두 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 제한된다.
3. 재건축 이주비
이주비는 재건축 시 기존 주택을 철거하는 동안 조합원들의 임시 거처 마련을 위해 제공되는 자금이다. 그러나 이주비는 대출 형태로 지원되며, 아파트 준공 후 상환해야 한다. 2018년부터는 시공사의 무상 지원이 금지되었지만, 이주비 대출에 대한 이자를 시공사가 대여해주는 방식이 가능하다.
4. 재건축분담금과 조합원분담금
재건축부담금은 재건축으로 발생한 초과이익에 대해 정부가 10~50%의 세금을 부과하는 제도이며, 3,000만 원 이상의 이익이 발생하면 납부해야 한다. 반면 조합원분담금은 재건축 사업에서 발생한 비용 중 조합원이 부담하는 금액을 뜻하며, 재건축 조합원은 두 가지 모두를 납부해야 한다.
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