최근 일본 부동산 시장이 상승세를 이어가면서 국내 투자자들의 관심도 커지고 있다. 엔화 약세와 관광객 증가, 안정적인 임대수익을 이유로 일본 부동산을 ‘안전한 투자처’로 보는 시각이 확산되고 있지만, 모든 투자가 성공으로 이어지는 것은 아니라는 지적이 나온다. 전문가들은 지역과 자산 유형에 따라 수익률 격차가 커지고 있어 철저한 분석이 필요하다고 강조한다.
일본 부동산 시장은 분명 변화하고 있다. 도쿄와 오사카 등 대도시에서는 기업 활동 회복과 외국인 관광객 증가, 임대료 상승이 이어지며 상업용 부동산과 주거용 임대시장이 활기를 보이고 있다. 글로벌 투자회사들도 일본 자산 비중을 확대하고 있으며, 핵심 지역의 오피스와 호텔 자산에 대한 투자도 지속되고 있다.
그러나 이러한 흐름이 일본 전역을 의미하는 것은 아니다.
일본은 이미 인구 감소와 고령화가 심각한 국가다. 지방 도시 상당수는 인구 유출이 계속되면서 빈집이 증가하고 있으며 임차인을 구하기 어려운 지역도 적지 않다. 가격이 저렴하다는 이유만으로 지방의 단독주택이나 오래된 아파트를 매입했다가 장기간 공실을 겪는 사례도 발생하고 있다.
특히 한국 투자자들이 자주 착각하는 부분은 ‘일본 부동산은 무조건 임대가 잘 된다’는 인식이다.
실제 임대수요는 철도 접근성, 직장 밀집도, 대학과 병원, 재개발 계획 등에 따라 크게 달라진다. 도쿄 23구와 오사카 중심부처럼 수요가 꾸준한 지역도 있지만, 동일한 도시 안에서도 역세권 여부에 따라 공실률 차이가 크게 나타난다.
환율도 중요한 변수다.
최근 몇 년간 엔화 약세는 해외 투자자들에게 유리하게 작용했지만, 향후 엔화가 강세로 전환될 경우 매입 가격과 환차익 구조가 달라질 수 있다. 반대로 임대수익이 안정적이라도 환율 변동으로 실제 투자 수익률이 낮아질 가능성도 있다.
금리 역시 변수다.
일본은행이 장기간 유지했던 초저금리 정책에서 점진적인 정상화에 나서면서 자금조달 비용도 과거보다 높아지고 있다. 다만 전문가들은 현재까지는 임대료 상승과 공급 부족이 이를 상당 부분 상쇄하고 있다고 분석한다.
세금과 관리비도 간과해서는 안 된다.
일본에서는 고정자산세와 도시계획세, 관리비, 수선적립금 등이 지속적으로 발생한다. 여기에 공실 기간이 길어질 경우 예상했던 임대수익률은 크게 낮아질 수 있다. 외국인이 직접 자산을 관리하기 어려운 만큼 관리회사 비용도 투자수익을 좌우하는 요소다.
전문가들은 일본 부동산 투자의 성공 조건으로 ‘지역 선별’을 가장 먼저 꼽는다. 도쿄·오사카·나고야·후쿠오카 등 인구가 유입되는 대도시의 역세권과 재개발 지역은 상대적으로 안정성이 높지만, 인구 감소 지역이나 노후 건물은 가격이 저렴해도 투자 위험이 훨씬 크다는 것이다.
결국 일본 부동산 투자 역시 ‘무조건 성공하는 투자’는 아니다. 최근 시장 호조는 사실이지만 모든 지역과 모든 건물이 함께 오르는 것은 아니다. 투자 전에는 지역 인구 변화, 공실률, 임대수요, 환율, 금리, 세금까지 종합적으로 검토해야 하며, ‘일본이니까 안전하다’는 막연한 기대만으로 접근하는 것은 위험할 수 있다는 지적이 나온다.
